Comunicado de prensa
Panamá, 13 de octubre de 2026
¡El administrador se respeta!
La seguridad es responsabilidad de todos. La culpa no puede ser siempre del administrador.
La Asociación Panameña de Profesionales de Propiedad Horizontal (APAPROPH), expresa su enérgico rechazo a los pronunciamientos públicos que pretenden atribuir responsabilidad exclusiva a los administradores de propiedad horizontal por el cumplimiento de obligaciones relacionadas con las inspecciones, pruebas de hermeticidad, mantenimiento y seguridad de las edificaciones.
¡Basta de convertir al administrador en el responsable universal de todo lo que ocurre en una propiedad horizontal!
Respetamos profundamente la labor del Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá y reconocemos su autoridad en materia de prevención y seguridad. Sin embargo, ese respeto debe ser recíproco y ejercerse dentro del marco de la legalidad. La autoridad técnica no puede desconocer la distribución de competencias establecida por la ley.
La Ley 284 de 14 de febrero de 2022 no establece que el administrador sea el dueño del edificio, el responsable exclusivo de su conservación, el financiador de sus reparaciones ni el profesional encargado de certificar su seguridad.
Por el contrario, establece responsabilidades diferenciadas que deben ser respetadas.
PRIMERO. LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS NO PUEDE SER INVISIBLE CUANDO SE HABLA DE RESPONSABILIDADES.
El artículo 60 de la Ley 284 establece que la administración, mantenimiento y conservación de los bienes comunes corresponden a la Asamblea de Propietarios, cuya ejecución se realiza coordinadamente entre la Junta Directiva y el administrador.
Los propietarios son quienes integran el máximo órgano de decisión de la propiedad horizontal. Son ellos quienes, mediante los mecanismos establecidos legalmente, participan en la aprobación de presupuestos, cuotas y decisiones económicas que permiten conservar las edificaciones.
No se puede exigir mantenimiento sin reconocer quién debe adoptar las decisiones y proporcionar los recursos para financiarlo.
SEGUNDO. LA JUNTA DIRECTIVA TIENE FACULTADES Y FUNCIONES LEGALES QUE NO PUEDEN DESCARGARSE AUTOMÁTICAMENTE SOBRE EL ADMINISTRADOR.
El artículo 80 de la Ley 284 atribuye a la Junta Directiva responsabilidades relacionadas con la administración, mantenimiento, operación, seguridad y conservación de los bienes comunes.
La Junta Directiva no es una figura decorativa dentro del régimen de propiedad horizontal. Tiene atribuciones, deberes y responsabilidades que no desaparecen por el simple hecho de haber contratado a un administrador.
TERCERO. EL ADMINISTRADOR NO ES INGENIERO, BOMBERO, INSPECTOR DE GAS NI ESPECIALISTA EN TODAS LAS DISCIPLINAS TÉCNICAS.
El artículo 93 de la Ley 284 regula las funciones del administrador, entre ellas la ejecución de labores de conservación, la coordinación de servicios y la atención de situaciones urgentes, dentro de sus competencias legales.
El administrador gestiona, comunica, coordina, solicita, contrata cuando corresponde y ejecuta las decisiones que legalmente le competen. Sin embargo, no puede sustituir a un profesional idóneo ni certificar condiciones técnicas para las cuales no posee habilitación profesional.
Gestionar una inspección no es lo mismo que realizarla. Coordinar un mantenimiento no significa asumir la responsabilidad técnica de quien lo ejecuta.
CUARTO. NINGUNA DECLARACIÓN PÚBLICA PUEDE MODIFICAR LAS COMPETENCIAS ESTABLECIDAS POR LA LEY.
El artículo 96 de la Ley 284 prohíbe al administrador extralimitarse o usurpar las funciones de la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva o las autoridades competentes.
Por consiguiente, cualquier disposición técnica o administrativa debe interpretarse en armonía con el ordenamiento jurídico y con las competencias que la legislación reconoce a cada órgano de la propiedad horizontal.
QUINTO. LAS RESPONSABILIDADES DEBEN EXIGIRSE A QUIENES REALMENTE CORRESPONDAN.
Resulta especialmente preocupante que se utilice públicamente la expresión «responsabilidad exclusiva de los administradores» cuando la propia documentación de mantenimiento aprobada por el Benemérito Cuerpo de Bomberos, mediante la Resolución 102-2023, reconoce responsabilidades de las Juntas Directivas, propietarios y habitantes.
Esta situación requiere una aclaración institucional.
La responsabilidad administrativa, la obligación económica, la competencia para decidir y la responsabilidad técnica son conceptos diferentes. No pueden concentrarse indiscriminadamente en una sola persona.
SEXTO. LOS ADMINISTRADORES NO SOMOS EL ESCUDO JURÍDICO DE LOS DEMÁS ACTORES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Cuando una Asamblea no aprueba recursos, cuando una Junta Directiva posterga decisiones, cuando un propietario incumple sus obligaciones o cuando un profesional realiza deficientemente una inspección, las responsabilidades deben determinarse individualmente, conforme a la ley y a los hechos.
Lo anterior no exime al administrador de actuar diligentemente, advertir riesgos, documentar sus gestiones y atender las situaciones urgentes dentro de sus atribuciones. Pero tampoco permite convertirlo automáticamente en responsable de decisiones ajenas.
SÉPTIMO. EXIGIMOS RESPETO INSTITUCIONAL Y CLARIDAD JURÍDICA.
APAPROPH solicita formalmente al Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá:
1. Aclarar públicamente el alcance de sus declaraciones sobre la supuesta responsabilidad exclusiva de los administradores.
2. Identificar expresamente las disposiciones legales y reglamentarias que sustentan cada obligación que pretende exigirles.
3. Distinguir las obligaciones de los administradores de aquellas que corresponden a las Asambleas de Propietarios, Juntas Directivas, propietarios y profesionales idóneos.
4. Evitar pronunciamientos generalizados que puedan inducir a la ciudadanía a creer que el administrador es el único responsable de la seguridad integral de una edificación.
5. Establecer una mesa técnica con representantes de los profesionales de la administración de propiedad horizontal para armonizar los procedimientos de inspección y prevención con la Ley 284 de 2022.
NUESTRA POSICIÓN ES CLARA E IRRENUNCIABLE
No nos negamos a cumplir nuestras obligaciones. Nos negamos a que se nos atribuyan las que legalmente corresponden a otros.
Los administradores somos profesionales que diariamente enfrentamos emergencias, gestionamos presupuestos, coordinamos mantenimientos, atendemos conflictos, ejecutamos decisiones y trabajamos por la seguridad de miles de personas.
Nuestra labor merece reconocimiento, respaldo institucional y respeto al marco jurídico que la regula.
La seguridad humana es demasiado importante para reducirla a una búsqueda simplista de un único responsable.
La prevención requiere propietarios comprometidos, Juntas Directivas responsables, administradores diligentes, profesionales idóneos y autoridades que ejerzan sus competencias con rigor y claridad.
APAPROPH defenderá el ejercicio profesional de la administración de propiedad horizontal frente a cualquier interpretación que pretenda imponer responsabilidades ajenas a sus competencias legales.
¡EL ADMINISTRADOR SE RESPETA!
Y LA LEY 284 DE 2022 TAMBIÉN.
Atentamente,
YOLANDA PRISCILLA COOBAN CASTILLO
Presidenta de la Junta Directiva
Asociación Panameña de Profesionales de Propiedad Horizontal (APAPROPH)
Correo electrónico: apaproph@gmail.com
